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Comment constituer et faire vivre une SCI ?

Sophie Delage et Annabelle Gravier Annabelle Gravier et Sophie Delage
http://www.grouperf.com

CV : Rédactrices à la Revue Fiduciaire, Annabelle Gravier et Sophie Delageont collaboré à la rédaction de l'ouvrage " Le mémento de la SCI ". Sont traités, dans cet ouvrage de référence, les thèmes suivants : les objectifs d'une SCI (moyen de gestion, de transmission ou de séparation du patrimoine immobilier privé ou professionnel), la rédaction des statuts et le choix des clauses, l'organisation et la vie de la société au jour le jour, les avantages et les contraintes d'une imposition selon le régime des revenus fonciers ou de l'impôt sur les sociétés, le régime juridique et fiscal des cessions et transmissions de parts, etc. Ces études sont complétées, en fin d'ouvrage, par des dossiers pratiques offrant une vision globale et transversale en matière de stratégie patrimoniale.
La Revue Fiduciaire propose également un formulaire en ligne, le Formulaire de l'entreprise, lequel comporte, notamment, les modèles d'actes nécessaires à la création et au suivi d'une SCI (statuts, assemblée générale, cession de parts…).

Interview :

Qui peut être associé d'une SCI ?

Toute personne physique ou morale. En cas d'acquisition d'un patrimoine immobilier professionnel, il s'agira souvent de l'entrepreneur, de son conjoint, de ses enfants majeurs ou mineurs (s'ils disposent d'un patrimoine), ou des associés d'une société commerciale. Deux associés au minimum sont nécessaires pour créer une SCI. Elle ne peut donc être unipersonnelle.

Le montant du capital doit-il être égal au montant de l'investissement ?

Non, pas nécessairement. Dans une SCI, le montant du capital est fixé librement par les associés fondateurs. Il peut donc être très faible, l'immeuble étant alors financé par un emprunt ou par des avances en compte-courants d'associés, ou au contraire très élevé pour se rapprocher du montant de l'investissement. Il est également possible de fixer un montant de capital important et de le libérer progressivement, au fur et à mesure des besoins de la société. Ce peut être un atout lorsque la société doit avoir recours à des créanciers, notamment des établissements bancaires. Au final, rien n'est imposé par la loi. Ce sont les statuts, et donc les associés fondateurs, qui déterminent les règles de libération du capital.

Est-ce avantageux de fixer un montant de capital important ?

Oui, en cas de cession des parts sociales. La plus-value constatée étant égale à différence entre le prix de cession des parts et leur valeur d'origine qui est fonction du montant du capital social, plus celui-ci sera élevé, plus la valeur d'origine sera importante.
En revanche, lorsque la SCI cède l'immeuble social, le montant du capital social n'entre pas en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Les statuts d'une SCI doivent-ils obligatoirement être rédigés par un notaire ?

Non, ce n'est pas obligatoire tant qu'il n'y a pas d'apport d'immeuble en nature, ce qui est assez rare car généralement la SCI est créée avant l'acquisition de l'immeuble.
Les statuts, qui sont nécessairement rédigés par écrit, peuvent donc dans la grande majorité des cas être rédigés "sous seing privés". Il existe d'ailleurs des modèles facilement utilisables, dont ceux édités par la Revue Fiduciaire.
Mais attention, la rédaction des statuts ne doit pas être faite "à la légère", car la loi laisse une grande liberté aux associés pour fixer les règles de fonctionnement de la SCI. Ce sont donc les statuts qui seront "la référence" pendant toute la vie de la société, qui fixeront les pouvoirs du ou des gérants, les droits et devoirs des associés, etc., en bref, toutes les règles du jeu.

Quelles sont les clauses sensibles sur lesquelles il convient d'être particulièrement vigilant ?


Tout d'abord, les règles relatives à la désignation du gérant (dans les statuts ou par acte séparé), à sa qualité (associé ou non), à sa révocation et à ses pouvoirs.
Doit-on lui donner les pleins pouvoirs pour engager la société ou exiger l'accord préalable des associés pour certaines décisions jugées importantes, comme l'hypothèque, la vente ou la signature de baux dépassant un certain montant ? En principe, le gérant a tous pouvoirs pour accomplir les actes courants de gestion, d'administration, de disposition, ... mais il est naturellement prudent d'insérer des clauses de défiance. Le gérant sera-t-il rémunéré ? Comment sera fixée sa rémunération ?

Un autre point important, source de difficultés relationnelles : les conditions d'entrée de nouveaux associés. Une clause d'agrément des non associés insérée dans les statuts est une clause sensible à laquelle il convient de bien réfléchir. Doit-on "fermer" la société ou au contraire "l'ouvrir" largement ? Les conjoints ou concubins des associés devront-ils être agréés par les autres associés ?
Les associés fondateurs ont également une latitude totale pour fixer les règles qui seront appliquées en cas de décès d'un associé. La société continuera-t-elle avec les héritiers, avec certains héritiers, ou uniquement avec les associés survivants ? Tout est ouvert !
De même, que se passera-t-il si un associé souhaite se retirer de la société ? Compte tenu de l'abondant contentieux en la matière, il est préférable d'anticiper et de prévoir impérativement cette situation.

Enfin, le libellé de l'objet social est primordial puisqu'il fixe le cadre général de l'activité de la société. Par exemple, le  droit de rétractation,dont bénéficie l'acquéreur non professionnel d' un immeuble à usage d'habitation, est refusé aux SCI dont l'objet est "d'acquérir, administrer et gérer des immeubles" car, dans ce cas, elle agit comme un acquéreur professionnel. En revanche, une rétractation est, a priori, envisageable lors de l'achat d'un logement par une SCI familiale qui aurait pour seul objet de faciliter la gestion (sans location) du logement et sa transmission.

La SCI n'est-elle pas un bon moyen pour éviter l'indivision ?

Effectivement, on dit généralement que c'est un bon moyen pour éviter les faiblesses de l'indivision et notamment la vente forcée de l'immeuble en cas de mésentente entre les membres de l'indivision. Mais parfois, cette faiblesse peut se révéler être un avantage pour l'associé qui souhaite se retirer, car personne ne peut être contraint à demeurer dans une indivision.

Dans une SCI,ce sont les statuts qui déterminent les possibilités de retrait d'un associé. Il faudra donc être vigilant à ne pas fixer des règles trop rigides et à ne pas "enfermer" les associés dans la société. Lorsque la SCI a pour objet la gestion d'un immeuble professionnel, il y a souvent des interférences entre la société civile et la société commerciale, la première louant les locaux à la seconde. Si la société commerciale rencontre des difficultés financières momentanées, on aura tendance à diminuer le loyer pour lui permettre de faire face à ses problèmes de trésorerie. Des associés minoritaires de la SCI ne prenant pas part à l'activité de l'entreprise peuvent alors se sentir frustrés par cet état de fait et souhaiter se retirer. Tout cela doit se prévoir pour éviter des conflits ultérieurs et les conditions de sortie doivent être équitables. Les modalités de fixation de la valeur des parts seront donc à anticiper.

Comment fonctionne une SCI ? Y-a-t-il un formalisme important ?

Là encore, tout est fixé dans les statuts : la fréquence des assemblées générales, le mode de consultation des associés, les droits des usufruitiers en cas de démembrement des parts sociales…
Il est tout à fait possible de limiter le formalisme au minimum. Les décisions peuvent prendre la forme de consultations écrites ou d'actes signés par tous les associés. La réunion d'une assemblée générale ordinaire annuelle n'est pas obligatoire.
La seule obligation imposée par la loi est la rédaction par le gérant d'un rapport de gestion annuel et la communication de ce dernier aux associés.

Que contient ce rapport ?

Il décrit le patrimoine immobilier, son évolution ou non par rapport à l'année précédente et il relate les différents événements pouvant expliquer le résultat : par exemple des impayés importants, un locataire mis en redressement judiciaire, des travaux imprévus, etc. Il peut également faire mention de prévisions de charges, ou de la mise aux normes d'un ascenseur par exemple.

Quel est l'engagement des associés d'une SCI ?


Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI. Ils engagent donc leur patrimoine personnel. Mais cette responsabilité n'est pas "solidaire" : elle est proportionnelle à la part qu'ils détiennent dans le capital. Par exemple, si une personne détient 30 % du capital, elle sera tenue, en cas de difficultés, au paiement de 30 % des dettes de la SCI. Par ailleurs, cette responsabilité est "subsidiaire" : l'associé n'a pas de lien direct avec les créanciers de la société. Ces derniers seront donc tenus d'actionner en premier lieu la société. C'est uniquement en cas de défaillance de cette dernière qu'ils pourront se retourner envers les associés.
Sur le plan pénal, la SCI ne fait pas écran et le juge d'instruction a la faculté de saisir, à titre confiscatoire, l'élément d'actif dont disposent les associés d'une SCI suspectés de blanchiment, de fraude fiscale ou d'un autre délit. Si ces associés vendent l'immeuble, la saisie peut parfaitement porter sur le prix de vente.

Une SCI peut-elle opter pour l'impôt sur les sociétés ?


Oui, comme toutes les sociétés de personnes. Mais il faut savoir que l'option est irrévocable.
En fait c'est une situation assez rare et compte tenu de la nature de son activité, la société est, la plupart du temps, soumise à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Dans ce cas, le résultat, constitué par les loyers encaissés par la société, déduction faite des charges pour leur montant réel (frais d'administration et de gestion, primes d'assurance, dépenses de réparation et d'entretien….) est déterminé au sein de la société et imposé au nom de chaque associé personne physique dans la catégorie des revenus fonciers. Peu importe que ce résultat ait été distribué ou réinvesti dans la société ! Les associés personnes physiques peuvent également bénéficier du régime "micro-foncier", lorsque leur part de revenus bruts ne dépasse pas 15 000 € à condition d'être par ailleurs propriétaire en direct d'un immeuble donné en location nue.
La SCI non soumise à l'IS peut déduire de son revenu brut, les intérêts des emprunts ainsi que les intérêts des comptes courants versés aux associés dès lors que les fonds ont servi à acquérir ou conserver l'immeuble (mais pas les frais d'acquisition ni l'amortissement de l'immeuble). De leur côté, les associés peuvent également déduire les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de leurs droits sociaux.
Sont imposables au nom des associés, les résultats déterminés au titre de l'année civile, même s'ils n'ont pas été effectivement distribués.

En comparaison, lorsque la SCI opte pour l'IS, les associés ne sont personnellement redevables de l'impôt (dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers) que lorsqu'ils perçoivent réellement des revenus de la SCI, sous forme de dividendes. La SCI est alors tenue au respect des règles de la comptabilité commerciale. Toutes les charges exposées dans l'intérêt de la société sont déductibles, y compris les frais d'acquisition des immeubles et les dotations aux amortissements. Les possibilités de rémunération des comptes courants des associés sont limitées pour les SCI soumises à l'IS. Les acquéreurs de parts ne peuvent déduire les intérêts des emprunts finançant leur acquisition.

Peut-elle récupérer la TVA sur les travaux ?

Oui, si les loyers qu'elle facture sont grevés de TVA, de droit ou sur option, en fonction de la nature de l'activité exercée. 
Lorsque la SCI a exercé une option pour l'assujettissement de ses loyers à la TVA, cette option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des finances publiques. Cette option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9ème année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée.
En tout état de cause, à défaut d'option pour l'assujettissement des loyers à la TVA, la SCI ne peut pas déduire la taxe qu'elle paye sur ses achats.

Quel est le statut social et fiscal du gérant ?

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, la rémunération du gérant associé n'est pas déductible. Elle est ajoutée à sa part de bénéfices de l'année considérée et soumise à l'IR entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers. Si la SCI est soumise à l'IS, cette rémunération est déductible des résultats si son montant n'est pas exagéré et à condition que le travail soit effectif, et imposable pour le gérant dans la catégorie correspondant à l'activité de la société (art. 62 du CGI, BNC ou IS).

Sur le plan social, le gérant associé est affilié au régime des travailleurs non salariés (TNS).
La situation sociale et fiscale du gérant non associé est, quant à elle, assimilée à celle d'un salarié : sa rémunération est déductible des résultats de la société, peu importe le régime fiscal de la société (IR ou IS), et le gérant est imposé dans la catégorie des traitements et salaires ou en BIC en l'absence de lien de subordination.

Si le gérant associé agit bénévolement, devra-t-il verser des cotisations minimales au régime des TNS ?

Non, il n'aura dans ce cas aucune cotisation à verser.

Dernier point : la création d'une SCI est-elle coûteuse ?


Non, les coûts sont constitués par :
- la rédaction des statuts : coût variant cependant selon que le rédacteur utilise un modèle ous'adresse à un avocat,
- leur enregistrement au service des impôts (exonération en cas d'apport en numéraire ; exonération en cas d'apport pur et simple d'immeuble à une SCI soumise à l'impôt sur le revenu),
- la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (environ 190 €) : cet avis doit mentionner la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, le nom et adresse du ou des gérants, le greffe du tribunal de commerce (ou à défaut de grande instance) auprès duquel la société sera immatriculée,
- les frais d'immatriculation au CFE situé au Greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social (environ 83€). Le siège social peut, quant à lui être fixé chez le gérant.

Propos recueillis en juin 2013 par Laure Thiebault et Laurence Piganeau

Voir la première partie de cette interview : SCI : une bonne formule pour acquérir les mûrs de l'entreprise ?

 


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30/08/2013


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