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Le bail commercial

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Le statut des baux commerciaux relevant des articles L145-1 et suivants du code de commerce présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par la règle du plafonnement du loyer et le droit au renouvellement de son bail, appelé "la propriété commerciale".
En principe, les parties n'ont pas le pouvoir d'écarter l'application de ce statut, très protecteur pour le locataire.
Il existe toutefois deux cas de dérogation : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée.

  Entreprises concernées

Il s'agit des entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Les locaux loués doivent donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Cependant, les professionnels libéraux peuvent, en accord avec le propriétaire des locaux, choisir de façon non équivoque, de signer un bail commercial pour bénéficier de son statut protecteur. Ce droit est reconnu par la Jurisprudence et toutes les règles de ce statut s'appliquent alors

Attention ! La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale, artisanale et le cas échéant libérale) ; dans le cas contraire, un changement d'usage ou de destination du local s'impose.

   Le régime des baux commerciaux

  La forme du bail et sa conclusion

Légalement, aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est totalement déconseillé car il pose des difficultés de preuve quant à son existence et quant à son contenu.
A noter : le bailleur doit avoir remis à son futur locataire un état des risques naturels et technologiques.

etoile.gif  Pour les locaux à usage de bureaux ou de commerce d'une surface supérieure à 2 000 m2,  le contrat de bail doit comporter une annexe environnementale :
 - depuis le 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date,
 - depuis le
14 juillet 2013 pour les baux en cours.
Le contenu de cette annexe est précisé par le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011.

La durée du bail commercial

La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée. Les durées de 10 et 12 ans sont fréquentes dans les centres commerciaux.
Attention : si sa durée n'est pas de 9 ans, le loyer n'est pas plafonné.

Le locataire a le droit de résilier son bail à l'expiration de chaque période triennale (voir rubrique "la fin du bail commercial" pour les modalités de résiliation).
En pratique, il arrive que certains baux prévoient  l'impossibilité pour le locataire de donner congé en cours de bail, souvent en contrepartie de la prise en charge du coût de travaux par le bailleur. Mais, désormais, depuis la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, on ne peut exclure la résiliation anticipée que pour les baux de plus de neuf ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage. En dehors de ces exceptions, une clause  réputée "non écrite".
attention.gif Cette mesure concerne également les contrats en cours au 20 juin 2014 (réponse ministérielle n°93154 publiée au JO du 31 mai 2016.

 Le dépôt de garantie

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, le locataire verse le plus souvent au bailleur un dépôt de garantie au moment de la conclusion du bail. Cette somme vise à garantir le bailleur de la bonne exécution du bail. Elle sera remboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties mais si ce montant excède deux termes de loyer, le dépôt de garantie est alors productif d'intérêts.

petite_puce.gif L'état des lieux

En vertu de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, les contrats signés à compter du 20 juin 2014 doivent obligatoirement prévoir l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie contradictoire et amiable. A défaut, celui-ci est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente, et les frais d'acte d'huissier sont partagés de manière égale entre les 2 parties. Désormais, en l'absence d'état des lieux, le locataire n'est plus présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives.

Le montant du loyer et la règle du plafonnement de ses augmentations

Les parties fixent librement le montant du loyer de départ (en principe, à la valeur locative), ainsi que la périodicité et le mode de paiement. 
Le loyer fait l'objet d'une révision annuelle ou triennale.

Par application de la règle du plafonnement du loyer, l'augmentation est calculée en fonction de la variation de l'indice de référence figurant dans le bail, qui est :
- pour les activités commerciales ou artisanales, soit l'indice du coût de la construction (ICC), soit l'indice des loyers commerciaux (ILC), publiés trimestriellement par l'Insee,
- pour les activités autres que commerciales et artisanales et pour les professions libérales, l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié par l'Insee.

En vertu de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, les contrats signés à compter du 20 juin 2014 appliqueront soit l'ILC soit l'ILAT et non plus l'indice Insee du Coût de la Construction, qui tout de même applicable dans le cadre de la clause d'échelle mobile.

Cette règle du plafonnement du loyer par le jeu d'indices n'est pas d'ordre public. Cela permet au locataire et au bailleur d'écarter son application et d'insérer dans le bail une "clause d'échelle mobile". Le loyer suit alors les variations du prix d'une denrée, d'un service, d'un indice ou bien du chiffre d'affaires (clause "recette") du locataire. Dans ce dernier cas, les parties peuvent prévoir un montant minimum garanti au bailleur en cas de chiffre d'affaires nul (ce type de clause concerne plus fréquemment les locaux situés dans les centres commerciaux).

Sauf accord des parties, la loi prévoit que le plafonnement ne s'applique pas aux baux portant sur des :
- terrains,
- locaux monovalents (construits en vue d'une seule utilisation, comme un hôtel, un cinéma, des bains-douches),
- bureaux.
De même, le plafonnement est écarté en cours de bail dans le cas d'une modification des facteurs locaux de commercialité du quartier où se trouve le local commercial, entraînant une variation de plus de 10 % de sa valeur locative.

En vertu de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, en cas de déplafonnement du loyer en cours de bail, l'augmentation du loyer est intégrée progressivement car elle est limitée, pour une année, à 10 % du montant du loyer payé l'année précédente. Cette règle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

petite_puce.gif Les charges, impôts, taxes et redevances

Jusqu'au vote de la loi Pinel, la répartition par écrit des charges entre bailleur et locataire n'était pas obligatoire et était librement fixée par les parties.
La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014 rend obligatoire d'indiquer dans le contrat de bail, un inventaire précis et limitatif des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes et redevances liés à ce contrat, ainsi que leur répartition entre le bailleur et son locataire. Un décret d'application du 3 novembre 2014 liste les catégories de charges que le bailleur n'a pas le droit d'imputer à son locataire.

Par opposition, on peut donc en déduire la répartition légale suivante :

- Pour le locataire :
. les charges d'eau, de gaz et électricité,
. les charges d'équipement de la copropriété (entretien/ascenseur et ménage),
. les impôts liés à l'usage des locaux tels que la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

- Pour le bailleur :
. les "grosses réparations" touchant au bâti (mur de soutènement, toiture, etc.)
. les travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux,
. les honoraires de gestion des loyers ou de l'immeuble,
. les frais d'assurance de l'immeuble,
. les impôts liés à la propriété du local (CET).
Cette répartition légale s'impose aux contrats conclus, ou renouvelés après le 5 novembre 2014.
Le bailleur doit adresser un état récapitulatif annuel à son locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

bon_a_savoir.gif
Pour avoir la liste exhaustive des charges, consulter le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014

petite_puce.gif Les travaux à faire dans les locaux loués

La répartition des charges afférentes aux travaux n'est pas obligatoirement indiquée par écrit. En l'absence de précision dans le contrat, ce sont les règles du code civil et les usages qui s'appliquent pour fixer cette répartition.

Par application de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, pour les contrats signés à compter du 1er septembre 2014, le bailleur est tenu d'adresser à son locataire dès la signature du bail, puis tous les 3 ans (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale) en vertu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 :
- un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d'un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées,
- un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

L'activité autorisée par le bail commercial (dite destination des locaux ou objet du bail)

Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l'activité ou les activités autorisées par le bail.
Une modification partielle ou totale de l'activité nécessite de respecter une procédure particulière : "la déspécialisation", qui, par ailleurs, justifie un déplafonnement du loyer a posteriori.
Le bail "tous commerces" permet d'exercer toute activité dans les lieux loués (sauf interdiction dans le règlement de copropriété ou du fait du standing de l'immeuble).

 

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